Un accompagnement sur mesure
L’office notarial, les notaires associés et leurs collaborateurs se mettent à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers et vous apporter leurs expertises en tant qu’officier public ministériel, juriste et praticien du droit. Notre rôle est ainsi de rendre vos projets sûrs et de vous aider dans vos choix.
Nos domaines de compétences sont très larges en matière immobilière. Nous sommes en mesure de vous répondre sur de nombreux points juridiques et pratiques, de contrôler vos conventions, de rédiger un grand nombre d’actes, que ce soit des compromis ou promesses, actes de ventes, actes de prêts bancaires, reconnaissances de dette, règlements de copropriété, conventions de servitudes, et bien d’autres, et de déterminer les conséquences financières de vos engagements.
Chacun des dossiers que vous nous présenterez fera l’objet d’un examen approfondi.
Liste des points de contrôle et de recherche sur un dossier de vente
Pour un dossier de vente ou d’acquisition par exemple, notre vérification portera notamment sur :
La capacité de chacun à pouvoir s’engager,
La nature des biens et droits vendus : propriété bâtie, lots de copropriété,
Son régime juridique, sur l’origine de propriété trentenaire de ces biens
La fiscalité applicable à l’opération (TVA, droits d’enregistrement, plus-value, taxe additionnelle, …)
La situation financière et administrative de la copropriété (en cas de vente ou d’acquisition de lots) : lecture des procès-verbaux d’assemblée générale, appréciation de la situation financière de la copropriété : existence d’engagements financiers à prévoir à l’avenir (travaux) ? Existence de procédures en cours ayant une incidence sur l’opération ? Présence d’une situation juridique de la copropriété vous permettant de transformer votre habitation en bureau ou commerce ?
Nous veillerons à vérifier et à vous exposer le grand nombre de règles et de normes applicables en matière du droit de l’urbanisme.
Urbanisme – Construction
Certaines de ces règles et normes auront ainsi un impact non négligeable sur vos projets de construction, d’extension ou bien encore de rénovation, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Plan d’Occupation des Sols (POS), ou la Carte communale : vous autorise-t-elle à construire une maison, un immeuble collectif, un centre commercial… ?
Quelle surface de plancher sera permise et qu’elle pourra être l’implantation de votre construction ?
Le choix du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux devra être déterminé.
Une construction édifiée sans permis ou en contravention d’une autorisation administrative de type déclaration préalable ou permis de construire nécessitera de déterminer si vous vous trouvez dans le champ d’application des sanctions pénales, civiles voire administratives : le changement de fenêtres doit-il être autorisé ? La construction d’un cabanon dans le fond de votre jardin doit-elle être également autorisée ? La construction d’une piscine ou d’une véranda nécessite-t-elle d’obtenir une autorisation administrative ?
Saviez-vous par exemple que la Loi Littoral contraint, voire interdit, l’implantation d’une construction à proximité du littoral. Il faudra donc que vous puissiez en avoir connaissance quand vous vous apprêterez à acheter un terrain à bâtir.
Division de terrain
Vous souhaitez diviser votre propriété pour en revendre la partie non occupée : pouvez-vous diviser en plusieurs lots, êtes-vous soumis à la réglementation des lotissements ?
Dans certaines situations, il sera nécessaire d’obtenir un permis d’aménager. Dans d’autres, vous ne serez pas soumis à une telle réglementation.
Une autorisation administrative sera-t-elle alors obligatoire si vous achetez une portion de terrain de votre voisin pour agrandir le vôtre ?
Fiscalité immobilière
De son côté, la fiscalité immobilière, et de manière globale le code général des impôts, recèle de nombreuses règles, nécessitant aujourd’hui une expertise avancée sur chacune de vos opérations : prêt, achat, vente, constitution de société, construction, division de terrain…
Nous disposons ainsi d’un savoir-faire et d’une connaissance qui permettront de vous éclairer sur les conséquences financières tant à court terme qu’à long terme.
Investissement fiscal – Défiscalisation
Souhaitez-vous bénéficier d’un régime fiscal de faveur offrant une réduction d’impôts sur plusieurs années ? Sur quels types de biens pouvez-vous en bénéficier ?
Vous connaissez certainement les dispositifs fiscaux comme la Loi Pinel ou antérieurement, les Loi dites « Duflot », « Scellier », applicables dans vos acquisitions de biens neufs ? Saviez-vous que la défiscalisation peut également porter sur des biens anciens ?
Souhaitez-vous mettre fin à un régime de défiscalisation avant terme, dans la cadre de la vente de votre bien, sans en perdre le bénéfice ?
TVA
Votre opération de vente ou d’achat entre-t-elle dans le champ d’application de la Taxe sur la Valeur Ajoutée ou souhaitez-vous y échapper ?
La vente de votre bien nécessitera-t-elle de reverser une taxe sur la valeur ajoutée au Trésor Public ?
Certaines opérations de vente vous permettent de bénéficier d’une dispense de régularisation de taxe sur la valeur ajoutée. Pour cela, il faut réunir différents critères tenant, notamment, à l’existence d’une activité locative…
Plus-value immobilière
Le taux de plus-value immobilière s’établit actuellement à 34,5 %.
Il est composé de la manière suivante :
19 %, au titre de l’impôt sur le revenu, étalé sur 22 ans de détention
15,5 %, au titre des prélèvements sociaux, étalé sur 30 ans de détention.
La vente de votre bien entraîne-t-elle le paiement d’une plus-value immobilière où êtes-vous exonérée ?
Vous bénéficiez de l’exonération en cas de vente d’une résidence principale ou d’un bien de moins de 15.000 € par exemple.
Vous bénéficiez également de cette exonération lorsque le calcul de la durée de détention mentionne une propriété du bien sur 22 ans (au titre de l’impôt sur le revenu) et 30 ans (au titre des prélèvements sociaux).
À défaut d’exonération, nous procéderons au calcul et prélèvement de cet impôt directement sur votre prix de vente et nous le verserons à l’administration fiscale pour votre compte.
Votre opération immobilière pourra également être de nature à nécessiter un montage juridique. Vous vous engagez seul ou à plusieurs ?
Entendez-vous vous soumettre au régime de l’indivision conventionnelle ou aux règles que vous définirez dans un contrat de société, telle que la société civile immobilière ?
Ces questions sont primordiales pour aborder sereinement votre acquisition puis la gestion de votre bien immobilier.
Rôle de la société dans votre investissement immobilier
Les règles de la société seront ainsi à même de définir : le contrat de société, le rôle de chaque associé (qui sera gérant ?), le pouvoir des associés, de prévoir le rôle des associés usufruitiers et nus propriétaires en cas de donation des parts sociales….
Quelle est la législation pour l’entrée d’un mineur dans une société ? Saviez-vous qu’il doit être autorisé par le juge en raison des engagements financiers. Quel capital choisir : capital fort ou capital faible ?
Constitution d’une société
En tant qu’équipe de notaires professionnels, notre rôle sera donc d’établir les statuts de votre société, de vous conseiller sur le montant de vos apports pour former votre capital social, et de traiter concomitamment la constitution de votre dossier d’acquisition.
Nous nous occuperons aussi de procéder à l’enregistrement de votre société par son immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés. Nous transmettrons par la suite la copie des statuts enregistrés de votre société et son extrait Kbis, à votre banquier, qui de son côté en aura besoin pour établir et vous adresser l’offre de prêt.